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裕元工业园告别“世界鞋都”标签，通过政企联动盘活资源，成功转型为电子智造高地，每日高效产出数以百万计的手机配件；太阳神旧厂区更新为黄实“高品质、低成本”产业空间，引入爱迪富等优质项目，打造具有黄江特色的高标准智慧产业园区；天集·磁海产业园依托“深圳研发+黄江转化”模式，精准承接外溢资源，吸引超60%深圳电子信息企业扎根，助力中小科技企业在莞深中轴线崛起。
从低端的劳动密集型业态起步，逐步蝶变为高新电子产业聚集的智造高地，东莞黄江拼经济、抓产业、拓空间，探索出一条“政府搭台、企业唱戏、生态共赢”的新质生产力培育路径。
在黄江裕元工业园的自动化生产车间内，每日有数以百万计的手机零配件日夜流转、高效组装，最终发往全球市场。
宝成集团旗下的裕元工业园，占地面积达3000亩以上，一度拥有约10万名员工，曾是全球颇具规模的运动鞋及休闲鞋传统制造基地，因为Nike、adidas等品牌运动鞋代工设计制造而闻名。然而，随着劳动力成本上升，工厂迁至越南等海外地区，园区空置率持续走高，2020年空置达约30万平方米。如何盘活这些存量资源，成为摆在黄江镇政府面前的一道难题。
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2021年成为裕元工业园转型的关键转折点。黄江镇政府创新采用“政企联动”模式，与宝成集团成立联合招商办公室，于当年11月30日正式揭牌运作。政企协同发力，对园区18万平方米空置厂房和5万平方米宿舍展开精准招商。通过引入领益集团等龙头企业，签订10万平方米厂房和宿舍租赁协议。短短两年内，裕元工业园的空置率从高位降至5%—8%，仅剩小部分厂房待盘活消化。这一合作模式高效盘活了园区闲置资源，更探索出了一条传统工业园区转型升级的新路径，为同类园区发展提供了可复制的成功经验。
这一成绩的取得离不开政府部门的主动作为和创新服务。“当时领益集团看中了老福泰厂区，但在租金等问题上暂时未能与裕元工业园达成一致。”黄江镇投资促进中心主任李国光回忆道：“我们多次跑到位于高埗镇的裕元工业园东莞总部协调，最后促成租赁事项，签了5年租约。这样既保住了园区收益，又帮企业省了成本，实现了双赢。”
为避免“捡到篮子里都是菜”的粗放发展模式，在积极盘活闲置资源的同时，黄江镇始终保持清晰的产业发展思路。当地为园区招商设立了严格的三道红线：在产业类型上，严禁高污染、高耗能、高噪音项目入驻；在企业质量上，重点引进规上企业和高新技术企业，严格审查亩均税收和产值强度；在运营规范上，坚决杜绝“以租代售”等违规行为。
“该项目的前身是原太阳神总部建设项目，其中保健食品和药品厂（主楼）于2016年封顶后一直闲置，未能发挥其应有的价值。”东莞市黄江实业投资有限公司（以下简称“黄实集团”）副总经理张文金介绍。
精准发力，引凤来栖。为吸引优质企业落户，黄实“高品质、低成本”产业空间项目打出了一套精准招商的组合拳。区位交通优势是吸引企业的重要因素。黄实“高品质、低成本”产业空间地处珠三角莞深经济圈核心地带，毗邻深圳光明科学城、东莞松山湖科学城，占据莞深双科学城中轴的中心位置。便捷的交通网络极大地降低了企业的通勤成本和物流成本。
黄实“高品质、低成本”产业空间与领益智造、天集·磁海两家黄江“巨无霸企业”比邻而居，形成产业集聚效应。从生活配套看，黄实“高品质、低成本”产业空间周边有保利叁悦花园、梅塘公寓、东莞市海德实验学校、梅塘小学、田心市场、嘉荣商场等，居住、就学和购物都很便捷。从生态资源看，黄实“高品质、低成本”产业空间背靠花公山，邻近蝴蝶地生态公园，山水景观等生态资源丰富。
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政策服务支持则为企业发展保驾护航。黄江镇政府通过“总成本+微利”、最高限价管控、优质企业奖补等多种方式，确保企业能够以较低的成本入驻产业空间。黄实集团聚焦镇内存量龙头企业，以“以商招商+靶向招商”双轮驱动模式，精准引入资源型项目，通过强化产业链上下游协同，提升产业集群竞争力；同时，黄江镇政府在重点区域增设对外招商阵地，构建“本土+驻外”联动网络，形成常态化招商触点。此外，黄江镇政府紧抓大型招商推介会的机遇，还常态化开展赴外招商出访，聚焦重点城市与产业集群，通过实地考察精准对接，不断拓展招商视野与布局半径，持续完善招商生态，为区域经济发展注入新动能。
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据介绍，该模式通过构建创新共同体、产业共同体、利益共同体，充分释放要素集聚优势，实现“1+1＞2”的协同效应。
“苏州工业园和深圳南山产业园是我们的对标对象，未来将通过全周期管理、智慧化运营，打造大湾区产业升级标杆。”张文金表示。黄实“高品质、低成本”产业空间仍有巨大的提升潜力。未来，项目将创新提出全周期管理机制，明确园区规划、建设、招商、运营、退出各环节的责任主体与流程规范，确保园区发展与区域战略协同。同时，构建精细化服务体系，为企业提供“一企一策”个性化服务方案，助力企业降本增效。在绿色安全方面，强化安全生产责任制，将碳排放监测、资源循环利用纳入环保条款，推动园区绿色低碳转型。此外，引入智慧化赋能，运用物联网、大数据等技术搭建智慧管理平台，实现能耗监控、安防预警、服务响应等环节的数字化升级。
驱车驶入东莞市黄江镇南部片区，一片玻璃幕墙的现代建筑群拔地而起，这是地处深圳光明科学城与东莞松山湖科学城之间的天集·磁海产业园。在东莞产业园区如雨后春笋般涌现的浪潮中，天集·磁海产业园主动出击，积极探索与深圳产业协同发展的新模式，在大湾区产业园竞争中走出别具一格的发展之路。
“我们已成功引进近100家企业，其中60%来自深圳或与深圳有直接业务关联，主要集中在电子信息产业领域，汇聚了一批行业龙头和高新技术企业，形成了具有强劲竞争力的产业集群。”天集产城集团副总裁、天集·磁海项目总经理刘良桂介绍道。
走进入驻企业东莞市熠源电子科技有限公司（下称“熠源电子”）的实验室，型号齐全的“大号充电宝”格外醒目。这些看似普通的工业充电设备，却藏着大能量，在电动叉车、高空作业平台等特种设备电源领域，这家企业的市场占有率稳居行业前列。“我们专注做工业领域的‘超级充电宝’，放眼全国的高空作业车中，有很多都是使用我们的充电技术。”企业负责人介绍，通过持续技术创新，公司已在去年获得高新技术企业认证，产品性能远超行业标准。
“深圳缺什么，珠三角就补什么。”刘良桂表示，要精准把握产业需求，聚焦产业分化趋势，做精补位文章。深圳的优势在于研发和总部经济，而东莞的优势则体现在制造业上。各大产业园区应聚焦深圳缺失但制造业必需的环节，如高端零部件生产、中试平台、供应链配套等。以天集·磁海产业园为例，园区重点引进“专精特新”中小企业，这些企业规模适中，急需改善办公生产环境，但在深圳难以寻觅合适空间，天集·磁海产业园正好填补了这一空白。
“70%的开关电源产品出口海外，高频变压器技术已达到国际领先水平。”东莞市祥森光电科技有限公司（下称“祥森光电”）负责人介绍。该企业专业研发和生产开关电源、高频变压器、移动电源各类电感器等，产品大部分出口，凭借精湛的技术和可靠的品质，在国际市场上赢得了良好的口碑。这家专注于电子元器件研发的企业，正是天集·磁海产业园内众多细分领域企业的典型代表。
表现同样亮眼的还有东莞市泽源生活电器有限公司。该公司专注空气净化器全产业链，80%产品远销欧美市场，其中一款产品更夺得亚马逊全球销量冠军。“这并非个例。园区已汇聚了一批在各自细分领域占据领先地位的‘隐形冠军’企业。深圳的创新基因加上东莞的产业土壤，让我们这样的‘专精特新’企业获得双重优势。”刘良桂说道，天集·磁海产业园创新性地承接深圳产业外溢，形成独具特色的“专精特新”企业培育模式。
随着东莞轨道交通1号线年内全线号线米的天集磁海产业园的地段优势将更加明显。
面对全国争抢深圳外溢产业的竞争局面，刘良桂分享了产业园区发展的独到见解。他强调，东莞临深镇区的“地理近邻”优势无可替代。主动对接深圳资源，强化区位优势是关键。各大产业园主应积极走出办公室，主动在深圳设立招商点，参加深圳的行业展会、产业论坛，与深圳的孵化器、创投机构建立合作，早日形成“深圳研发—黄江转化”的高效联动机制。
“以前这里是一片低矮的铁皮棚厂房，未来10年，这里将蝶变为占地约4800亩的现代化产业园，衔接深圳、松山湖的高端产业外溢，成为黄江对接大湾区的产业窗口。”东莞市黄江镇南部片区城中村（现代化产业园）（下称“南部现代化产业园”）建设指挥部办公室主任蔡宗毅在规划图前介绍。
土地紧张是珠三角城市发展的普遍难题，黄江也不例外。过去，黄江镇南部片区的村集体流转土地存在碎片化开发现状，导致产业布局低端分散，难以适配高端制造业对规模化、集约化载体的需求。
要想打破这一局面，关键的第一步要“从地入手”。据悉，南部现代化产业园项目位于城市发展轴最南端，北接黄江南部新城，南邻深圳光明中心，是衔接松山湖与光明科学城的关键节点。园区统筹范围达323公顷，涉及田心、旧村、大冚、星光4个社区，规划新建产业建筑466万平方米，形成“六横四纵”骨干路网，并配建完善的城市功能设施。
“在推进土地整备过程中，我们主要面临两大挑战，一是部分业主对补偿标准存在异议，问鼎电子娱乐平台下载二是复杂的历史遗留土地权属问题。”蔡宗毅介绍道。在权属纠纷方面，指挥部采取协商与法律手段相结合的方式推进收储工作。“确实有几宗地块需要通过法律途径解决。我们目前已通过诉讼程序成功收回部分土地，但更主要的还是靠协商手段，要让业主明白园区发展带来的长远效益。”蔡宗毅表示。
作为东莞对接深圳的“南大门”，黄江镇正以“工业立镇、文化强镇”为发展定位，积极融入“双科学城”协同创新格局。南部现代化产业园重点布局新一代电子信息、高端装备制造、新材料和智能终端等战略性新兴产业，构建完整的产业链生态体系。
在未来规划建设方面，南部现代化产业园突出产城融合理念，重点布局五大功能板块。园区将建设面积约47万平方米的工业安置厂房，用于企业回迁及补偿安置，保障改造区内的优质企业不外迁，生产不受影响。配建约17.5万平方米人才公寓解决住房需求，保留约76万平方米优质建筑群，构建“六横四纵”现代化路网体系，致力打造成为集产业集聚、生态宜居、创新活力于一体的现代化产业新城典范，为黄江高质量发展注入新动能。
“打造‘深圳研发+黄江孵化’的创新生态，是推动深莞产业协同发展的重要抓手。我们瞄准深圳初创企业面临的成本痛点，重点建设产业孵化平台。”蔡宗毅回应道。目前黄江产业园区的租金水平在10—20元/平方米的合理区间，而深圳同类型产业园的租金普遍在25—30元左右，核心地段甚至更高。黄江产业园区具有明显的价格优势。特别是对于周边中山大学等高校科研团队而言，在黄江设立研发中心可节省近50%的场地成本。
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2025年3月16日，东莞住房公积金管理委员会发布的两份文件，如同一颗石子投入平静的湖面，激起层层波澜。根据新政，东莞家庭公积金贷款额度从90万元提升至231万元，个人最高可贷126万元。政策一出，中介门店的电话被打爆，社交平台上“东莞买房”的线后购房者罗女士在龙华某中介门店感慨：“原本首付差十几万，现在能多贷16万，压力小多了！”
数据印证了市场的热度。2025年一季度，东莞一二手房合计成交超2.6万套，同比增长67.7%，其中新房网签量同比激增82.1%，二手房成交14309套，同比涨幅超五成。龙岗的深铁阅云境项目开盘1小时售罄，龙华中建鹏宸云筑二期加推153套房源，1小时去化率95%。贝壳研究院数据显示，3月二手房实时成交量达282套/日，接近2021年市场高峰水平。
除了公积金新政，东莞同步推进的还有“房票”制度优化、保障房供应加码、土拍规则调整等一揽子措施。例如，2025年计划供应5万套保障房，问鼎电子娱乐平台下载覆盖青年公寓、共有产权房等多种类型，公租房价格仅为市场价的3折。政策既为刚需“托底”，又通过降低首付比例（二套房首付降至20%）、提高公积金账户余额贷款倍数（从14倍提至16倍）等方式激活改善需求。
市场升温的背后，是买卖双方的博弈与妥协。在龙华红山华府售楼处，一位看房者对比了公积金与商贷的差异：“公积金利率2.85%，商贷3.1%，30年利息差出几十万。”而开发商则嗅到了去库存的良机。一季度东莞新房库存去化周期从2024年26.4个月骤降至7个月，福田、罗湖甚至出现“无房可卖”的局面。房企销售榜单上，TOP5门槛冲至22.3亿元，鸿荣源珈誉府等热门楼盘单月成交超50套。
火热的表象下，争议随之而来。有观点认为，公积金贷款额度提升可能加剧“杠杆买房”风险；保障房大规模入市是否冲击商品房价格，也引发讨论。但数据给出了另一种答案：2025年一季度，东莞200万—300万元二手房成交占比达20.2%，公积金新政恰好覆盖了这一主力区间。而保障房与商品房的“双轨制”，正推动市场分层——刚需转向低价保障房，改善群体争夺核心地段商品房，形成“各取所需”的平衡。
